IgeraFincas per a Edificis Nous i Postvenda Promotora
Els primers 5 anys d'un edifici nou són els més crítics: constitució de la comunitat, primera junta, revisió d'estatuts imposats pel promotor, reclamació de defectes constructius i gestió de les garanties de 1, 3 i 10 anys. IgeraFincas coneix la Llei 38/1999 LOE de cap a peus i resol els dubtes en 4 segons.
3
Nivells de garantia LOE: 1 any (acabats), 3 anys (habitabilitat), 10 anys (estructura)
2 anys
Termini de prescripció de les accions per reclamar defectes coberts per la garantia LOE
45 anys
Antiguitat a partir de la qual un edifici ha de passar la ITE a Catalunya (Llei 18/2007)
48h
Temps per tenir IgeraFincas operatiu per a la primera junta i la gestió de garanties
Els 5 reptes específics dels edificis de nova construcció
Un edifici nou sembla senzill, però els primers anys són els més complexos. IgeraFincas els gestiona des del dia 1.
Constitució de la comunitat i primera junta
Problema: El promotor ha lliurat les claus però la comunitat no s'ha constituït formalment. No hi ha president, no hi ha compte bancari, els rebuts no es poden girar i els serveis comuns no estan contractats.
Solució: IgeraFincas prepara tota la documentació per a la primera junta constitutiva: ordre del dia, proposta de president i administrador, pressupost inicial, alta de serveis i obertura de compte bancari comunitari.
Estatuts imposats pel promotor
Problema: El promotor ha inscrit uns estatuts a la divisió horitzontal que es reserven usos especials d'elements comuns, limiten l'ús de la terrassa comunitària o estableixen serveis de manteniment vinculats a l'empresa del promotor.
Solució: IgeraFincas analitza els estatuts i identifica clàusules potencialment nul·les o perjudicials per als propietaris. Informa sobre la via per modificar-les (unanimitat + escriptura pública, art. 17.6 LPH).
Reclamació de defectes constructius al promotor
Problema: Humitats, esquerdes, problemes d'aïllament acústic, ascensors defectuosos, filtracions a la coberta. Els propietaris no saben a qui reclamar, en quins terminis ni com documentar les incidències.
Solució: IgeraFincas documenta els defectes, identifica el termini de garantia aplicable (LOE: 1, 3 o 10 anys), redacta el requeriment fefaent al promotor i fa el seguiment de la reparació.
Traspàs de la gestió del promotor a l'administrador
Problema: El promotor ha gestionat els elements comuns durant els primers mesos. El traspàs de documentació, contractes, claus i registres a l'administrador és caòtic i incomplet.
Solució: IgeraFincas genera la llista de documentació que cal reclamar al promotor: plànols as-built, manuals d'instal·lacions, pòlisses d'assegurances, contractes de manteniment i certificats tècnics.
Alta al cadastre i coeficients de participació
Problema: Alguns pisos o places de garatge no estan correctament donats d'alta al cadastre o els coeficients de la divisió horitzontal no coincideixen amb les superfícies reals.
Solució: IgeraFincas verifica els coeficients inscrits contra la realitat i informa sobre el procediment per corregir errors cadastrals o de la divisió horitzontal (art. 5 LPH).
Calendari d'obligacions tècniques i legals
Problema: Els propietaris d'un edifici nou no saben quan han de fer la primera revisió de l'ascensor, quan caduca la garantia dels acabats, quan han de renovar el certificat energètic o quan passa la primera ITE.
Solució: IgeraFincas genera el calendari complet d'obligacions tècniques i legals de l'edifici: revisions d'ascensor, certificat energètic, garanties LOE, ITE i tot allò que marca la normativa vigent.
Garanties Llei 38/1999 LOE — integrades a IgeraFincas
| Tipus de defecte | Garantia | Exemples |
|---|---|---|
| Defectes d'acabats i elements d'equipament | 1 any | Paviments, revestiments, sanitaris, fusteria |
| Defectes d'habitabilitat (elements constructius) | 3 anys | Humitats, aïllament tèrmic, acústic, instal·lacions |
| Defectes estructurals (resistència i estabilitat) | 10 anys | Esquerdes estructurals, fonaments, estructura |
| Prescripció de l'acció de reclamació | 2 anys des de detecció | Compta des que es detecta el defecte |
| Responsabilitat del promotor | Sempre | Art. 17 LOE: solidària amb constructor i tècnics |
| Assegurança decenal obligatòria | 10 anys (estructura) | Art. 19.1.c LOE: obligatòria des del 2000 |
Exemple real: reclamar al promotor humitats a la façana d'un pis de 2 anys
Un propietari d'un pis de 2 anys d'antiguitat pregunta com reclamar al promotor les humitats que han aparegut a la façana i han malmès la pintura interior del saló.
> Propietari:
“Fa 2 anys que vaig comprar el pis. Han sortit humitats a la façana que han malmès la pintura interior del saló. El promotor diu que és condensació i que no és cosa seva. Tinc algun dret?”
> IgeraFincas:
Les humitats per filtració de façana (no condensació) estan cobertes per la garantia de 3 anys de la Llei 38/1999 LOE (art. 17.1.b), que cobreix defectes que afecten els requisits bàsics d'habitabilitat. El vostre pis té 2 anys, dins del termini. Passos a seguir: (1) Contracteu un arquitecte tècnic perquè emeti un informe que acrediti que són humitats de filtració i no condensació. (2) Envieu burofax al promotor amb l'informe adjunt, sol·licitant reparació en 15 dies. (3) Si no contesta o rebutja la reclamació, podeu presentar demanda judicial. El termini per exercir l'acció prescriu als 2 anys des que detecteu el defecte, no des de la compra. Genero el model de requeriment fefaent?
Font: Art. 17.1.b Llei 38/1999 LOE · Art. 18.1 LOE (prescripció 2 anys)
Preguntes freqüents — Edificis Nous i Postvenda Promotora
Com reclamem al promotor les humitats a la façana del nostre pis de 2 anys?
Les humitats a la façana causades per defectes de construcció estan cobertes per la garantia de 3 anys per a elements constructius establerta a l'article 17.1.b de la Llei 38/1999 d'Ordenació de l'Edificació (LOE). El procés de reclamació és: (1) Comunicar el defecte per escrit (burofax o carta certificada) al promotor i al constructor dins del termini de garantia, amb descripció detallada i fotos. (2) Donar un termini raonable per a la reparació (habitualment 15-30 dies). (3) Si no responen o la reparació és deficient, contractar un tècnic que emeti un informe de defectes. (4) Reclamar extrajudicialment o per via judicial. IgeraFincas documenta les incidències, redacta el requeriment i fa el seguiment de la reclamació.
Quan s'ha de celebrar la primera junta de propietaris en un edifici nou?
La primera junta de propietaris hauria de celebrar-se quan tots o la majoria dels pisos ja estan ocupats. El promotor pot convocar-la abans per constituir formalment la comunitat. La LPH no fixa un termini màxim des del lliurament de claus, però és recomanable celebrar-la en els 3 primers mesos per: (1) Designar president i administrador. (2) Aprovar el pressupost ordinari. (3) Revisar els estatuts provisionals imposats pel promotor. (4) Obrir el compte bancari de la comunitat. (5) Donar d'alta els serveis (ascensor, jardí, porteria). Si el promotor no convoca la primera junta, qualsevol propietari pot sol·licitar-la al jutjat de primera instància (art. 9.1 LPH). IgeraFincas prepara tota la documentació per a la primera junta.
El promotor ha imposat uns estatuts a la divisió horitzontal que ens perjudiquen. Podem canviar-los?
Els estatuts fixats pel promotor en la divisió horitzontal són vàlids però modificables per la comunitat. Per modificar els estatuts cal acord unànime de tots els propietaris (art. 17.6 LPH) i atorgament d'escriptura pública davant notari, que s'inscriu al Registre de la Propietat. Algunes clàusules dels estatuts imposats pel promotor poden ser nul·les si limiten drets legals dels propietaris (per exemple, reservar-se el promotor usos especials d'elements comuns sense compensació adequada). IgeraFincas identifica les clàusules potencialment nul·les o perjudicials i assessora sobre la via per modificar-les.
Quin és el termini de garantia de l'estructura de l'edifici? I dels acabats?
La Llei 38/1999 LOE estableix tres terminis de garantia: (1) 1 any per a defectes d'acabats i elements d'equipament (paviments, revestiments, sanitaris, fusteria). (2) 3 anys per a defectes que afecten elements constructius i instal·lacions que incumpleixin els requisits bàsics d'habitabilitat (humitats, aïllament tèrmic i acústic, instal·lacions generals). (3) 10 anys per a defectes estructurals que comprometen la resistència mecànica i l'estabilitat de l'edifici. El còmput s'inicia des de la data del certificat final d'obra. Les accions per exercir la garantia prescriuen als 2 anys des que es detecten els defectes. IgeraFincas documenta les dates clau i genera les alertes de caducitat de garanties.
Quan és obligatòria la primera ITE en un edifici de nova construcció?
A Catalunya, la Inspecció Tècnica d'Edificis (ITE) és obligatòria per a edificis residencials quan assoleixen els 45 anys d'antiguitat (Llei 18/2007 del Dret a l'Habitatge i el Decret 67/2015). Per tant, un edifici nou construït el 2024 no ha de passar la ITE fins al voltant de l'any 2069. Tanmateix, molts ajuntaments catalans han establert ITE periòdiques per a edificis amb deficiències detectades. La primera revisió tècnica rellevant per als edificis nous és la certificació d'eficiència energètica, que es renova cada 10 anys. IgeraFincas genera el calendari de totes les obligacions tècniques de l'edifici des del primer any.
Gestiona els primers anys del teu edifici nou sense errors ni terminis perduts
IgeraFincas s'adapta a l'edifici nou en 48 hores. Des de la primera junta fins a la gestió de les garanties LOE, citant l'article exacte de cada normativa per reclamar al promotor amb totes les garanties legals.
Demanar demo gratuïta →