IgeraFincas al Moianes
El Moianes --comarca creada el 2015, la numero 41 de Catalunya-- es un territori prepirinenc entre el Bages i Osona que s'ha convertit en zona de segones residencies per a barcelonins que busquen tranquil.litat a menys de 60 quilometres de la capital. Amb uns 10.000 habitants i una capital, Moia, que concentra les poques comunitats de propietaris de la comarca, el Moianes te unes necessitats de gestio de finques molt particulars: propietaris absents, juntes dificils de convocar i elements comuns --jardins, piscines-- que generen debates sobre qui paga que.
41a
comarca de Catalunya, creada el 2015 amb capital a Moia
900-1.600
euros per m2 al Moianes, molt mes assequible que els 3.000EUR/m2 de Barcelona
~10.000
habitants, amb una part significativa de propietaris que hi resideixen nomes els caps de setmana
<60 km
de Barcelona, convertint el Moianes en destinacio de turisme de proximitat i segones residencies
Les preguntes mes habituals al Moianes
Propietaris que viuen a Barcelona i nomes visiten el seu habitatge al Moianes els estius o els caps de setmana generen un perfil de consultes molt especific: quotes de comunitat que semblen injustes, juntes a les que no poden assistir, i obres als elements comuns que afecten edificis on la meitat dels pisos estan buits la majoria de l'any.
"Pago quota tot l'any pero nomes hi vaig a l'estiu. Es just?"
CCCat -- coeficient de participacio sense excepcions per us
"Ningu vol ser president. Podem obligar algu?"
Art. 553-16 CCCat -- designacio per torn o sorteig
"Quina majoria cal per arreglar la coberta?"
Art. 553-26 CCCat -- majoria simple per obres necessaries
"Podem tancar la piscina a l'hivern per estalviar?"
Art. 553-26 CCCat -- decisio per majoria simple en junta
"Quan he de convocar la junta anual?"
Art. 553-20 CCCat -- primer trimestre, avis 8 dies abans
"Un propietari no ve mai a les juntes. Val el seu vot per delegacio?"
Art. 553-21 CCCat -- representacio i delegacio de vot
Municipis del Moianes on opera IgeraFincas
Moia
Castellcir
Castellnou de Bages
Monistrol de Calders
Collsuspina
Moia, la capital, concentra la majoria de les comunitats de propietaris de la comarca: alguns blocs de pisos construits entre els anys 70 i 90, i algunes urbanitzacions de cases adossades al voltant del nucli urba. Castellcir i Collsuspina son zones de cases unifamiliars i petites urbanitzacions de segones residencies. Monistrol de Calders, a la vora del Llobregat, te un perfil diferent: menys turistic i mes residencial, amb families que treballen a Manresa o a Terrassa.
Preguntes frequents -- Comunitats al Moianes
Els propietaris de segones residencies al Moianes han de pagar les mateixes quotes que els residents habituals?
Si. El regim de propietat horitzontal no distingeix entre habitatge principal i segon habitatge: tots els propietaris paguen les quotes ordinaries i les derrames extraordinaries en funcio del seu coeficient de participacio, independentment de quants dies a l'any utilitzen el pis o la casa. Aquesta es una font de conflicte habitual al Moianes, on molts propietaris barcelonins nomes utilitzen el seu immoble els caps de setmana i a l'estiu, i senten que paguen per uns serveis que no gaudeixen. La solucio no esta en no pagar, sino en dimensionar correctament les quotes i els serveis de la comunitat per reflectir les necessitats reals.
En una comunitat petita al Moianes, qui ha de ser el president? Es pot negar?
L'article 553-16 del Codi Civil de Catalunya estableix que tota comunitat de propietaris ha de tenir un president, elegit per la junta entre els propietaris. Si cap propietari vol el carrec, el president es designa per torn rotatori o per sorteig. Negar-se a exercir de president un cop designat no es possible sense una causa justificada (residencia habitual fora de Catalunya, malaltia, etc.), i el propietari que ho faci pot ser obligat per via judicial. A Moia i altres municipis del Moianes, on les comunitats solen tenir entre 4 i 8 propietaris, la rotacio del carrec cada 1-2 anys sol ser la solucio mes practica.
Quina majoria necessitem per obres en elements comuns d'un edifici petit al Moianes?
L'article 553-26 del CCCat estableix que les obres de conservacio i reparacio necessaries per mantenir l'edifici en condicions adequades s'aproven per majoria simple dels propietaris presents o representats en junta (que representin mes del 50% de les quotes de participacio). Les obres de millora --que van mes enlla de la mera conservacio-- requereixen una majoria de 4/5 parts. Per a obres d'accessibilitat (ascensors, rampes), s'aplica la LPH (art. 10.1.b) i en alguns casos son obligatories sense necessitat de votacio. En edificis molt petits com els del Moianes, on sovint hi ha 3-5 propietaris, assolir el quorum necesari pot ser un repte si hi ha algun absent.
Qui paga el manteniment del jardi o la piscina comunitaria d'una comunitat de segones residencies?
El manteniment dels elements comuns --inclos el jardi, la piscina, o les zones enjardinades-- es responsabilitat de tots els propietaris en proporcio al seu coeficient de participacio, tal com estableix l'article 553-45 del CCCat. No hi ha cap excepcio per als propietaris que no utilitzen la piscina o el jardi: si son elements comuns de la comunitat, tothom hi contribueix. Algunes comunitats del Moianes, especialment les urbanitzacions de segones residencies dels municipis de Castellcir o Collsuspina, han aprovat en junta la clausura temporal de la piscina durant els mesos d'hivern per reduir costos, una decisi o que es pot prendre per majoria simple.
Quan s'ha de convocar la junta anual i en quin termini?
L'article 553-20 del Codi Civil de Catalunya estableix que la junta ordinaria s'ha de reunir almenys una vegada a l'any, normalment en el primer trimestre, per aprovar els comptes de l'any anterior i el pressupost per a l'any en curs. La convocatoria s'ha de fer amb un minim de 8 dies d'anticipacio, indicant el lloc, el dia i l'hora, i l'ordre del dia. Al Moianes, on molts propietaris son barcelonins que nomes visiten el seu habitatge els caps de setmana, es recomanable fixar la junta per a un dissabte al mati per facilitar l'assistencia i evitar la representacio per delegacio de tots els absents. IgeraFincas pot automatitzar les convocatories i gestionar les delegacions de vot.
Administres finques al Moianes o sots a la area de Moia?
IgeraFincas esta especialment indicat per a despatxos que gestionen comunitats de segones residencies: propietaris que no estan mai, juntes dificils de coordinar i consultes que arriben fora d'horari. Automatitza les respostes i deixa els teus clients satisfets, visquin on visquin.
Sol.licitar demo per al meu despatx ->