IgeraFincas al Baix Penedes
El Baix Penedes es la comarca de les segones residencies: barcelonins que compren apartament a Calafell, Cunit o Torredembarra per als estius, urbanitzacions de xalets amb piscina comunitaria i apartaments de planta baixa convertits en HUT. Els administradors de finques de la zona gestionen comunitats on el 60% dels propietaris no hi viuen tot l'any, la qual cosa complica els quorums i les comunicacions.
+60%
dels habitatges de la franja costanera del Baix Penedes son segones residencies de propietaris no residents tot l'any
1.200-3.500
euros per m2 al mercat immobiliari del Baix Penedes, des del Vendrell fins a la primera linia de Calafell
3
mesos de temporada alta (juny-agost) en que es concentren el 80% de les incidencies de convivencia i HUT
4 seg
temps de resposta d'IgeraFincas a consultes sobre segones residencies, HUT i juntes telemàtiques
Casos d'us reals al Baix Penedes
Les urbanitzacions de costa, els apartaments de planta baixa convertits en HUT i les juntes amb propietaris escampats per tota Catalunya son la realitat quotidiana dels administradors del Baix Penedes.
Urbanitzacio de xalets a Cunit amb piscina i problemes de quorum
Una urbanitzacio de 45 xalets a Cunit te piscina comunitaria, vials privats i jardins. Cada any, la junta ordinaria falla per falta de quorum perque la majoria dels propietaris son de Barcelona i no es desplacen al juny. L'administrador vol implementar la junta tematica per primera vegada. IgeraFincas explica als propietaris com funciona la junta per videoconferencia, que necessiten per votar i com es comptabilitzen els vots.
Apartaments de Calafell convertits en HUT per a grups de joves
Un bloc de 30 apartaments a Segur de Calafell te 7 unitats operant com a HUT per a grups de joves durant l'estiu. Els veins residents permanents estan farts de les festes, els danys a l'ascensor i l'ocupacio de l'aparcament. Volen votar la prohibicio dels HUT. L'administrador prepara la junta extraordinaria i IgeraFincas informa tots els propietaris (inclosos els de Barcelona) sobre la normativa aplicable i el quorum necessari per aprovar-ho.
Derrama per reparar la piscina d'una comunitat de Torredembarra
La piscina comunitaria d'un bloc de 18 pisos a Torredembarra necesita renovar la depuradora i l'enrajolat: cost total 28.000 euros. Sis propietaris no residents s'oposen a pagar perque 'nomes hi van dos setmanes a l'any'. L'administrador necessita arguments legals per explicar que tots han de contribuir. IgeraFincas cita l'art. 553-45 CCCat i l'art. 553-38 CCCat i explica que no hi ha excepcio per raons d'us inferior.
Preguntes freqüents — Comunitats del Baix Penedes
Els propietaris de segones residencies al Baix Penedes han de pagar totes les derrames igual que els residents?
Si. L'article 553-45 del Codi Civil de Catalunya estableix que tots els propietaris, siguin residents habituals o titulars de segones residencies, estan obligats a contribuir a les despeses comunes de la comunitat en proporcio a la seva quota de participacio. Aixo inclou derrames ordinaries, extraordinaries i les aportacions al fons de reserva. No hi ha excepcio per raons de no residencia. Als municipis costaners del Baix Penedes com Calafell, Cunit o Torredembarra, on molts propietaris son barcelonins que nomes utilitzen el pis a l'estiu, aquesta es una de les preguntes mes habituals que IgeraFincas resol automaticament.
Les urbanitzacions de xalets de Calafell i Cunit poden tenir elements comuns com piscines i vials privats?
Si. Les urbanitzacions de xalets amb elements comuns (piscina comunitaria, vials privats, jardins, zones de joc) estan subjectes a la Llei de Propietat Horitzontal en tot allo que fa referencia a la gestio d'aquests elements. La comunitat pot establir, en el titol constitutiu o en el reglament intern, les normes d'us, els horaris d'acces i les responsabilitats de manteniment de cadascun. A les urbanitzacions del Baix Penedes, especialment a les zones de Segur de Calafell i Cunit, les disputes sobre l'us de la piscina comunitaria, el manteniment dels vials privats i els danys causats per vehicles son recurrents cada temporada d'estiu.
Pot la comunitat fer una junta tematica per als propietaris que no viuen a la costa tot l'any?
Si. L'article 553-21 bis del Codi Civil de Catalunya, introduit per la Llei 5/2020, permet expressament la celebracio de juntes de propietaris per via tematica (videoconferencia o altres sistemes de comunicacio a distancia) sempre que ho aprovin els estatuts o ho acodi una majoria de la junta. Als municipis costaners del Baix Penedes, on una part significativa dels propietaris son de Barcelona, Tarragona o fins i tot de l'estranger i nomes visiten el seu pis a l'estiu, les juntes telemtiques permeten assolir el quorum necessari i evitar haver de convocar juntes en dissabte per facilitar la presencia.
Pot la comunitat de Calafell o Cunit prohibir els habitatges d'us turistic (HUT)?
Si. L'article 553-25 del Codi Civil de Catalunya permet a la comunitat limitar o prohibir l'activitat d'HUT amb el vot favorable de 4/5 de les quotes de participacio. El Decret 75/2020 de la Generalitat exigeix cedula d'habitabilitat vigent i comunicacio previa a l'ajuntament. A Calafell i Cunit, la proliferacio d'HUT en apartaments de planta baixa i primer pis de les urbanitzacions de costa ha generat conflictes recurrents: grups de turistes joves, festes nocturnes, ocupacio de les zones de piscina i aparcament. Moltes comunitats han votat la prohibicio o una regulacio estricta dels HUT en els darrers anys.
Qui es responsable del manteniment de la piscina comunitaria en una urbanitzacio del Baix Penedes?
L'article 553-38 del Codi Civil de Catalunya estableix que el manteniment dels elements comuns es responsabilitat de la comunitat, que ha d'afrontar-ne les despeses de manera proporcional a les quotes de participacio. La piscina comunitaria es un element comu i la seva conservacio, neteja, tractament de l'aigua i reparacio de la maquinaria es a carrec de la comunitat. L'administrador ha de preveure les despeses de manteniment de la piscina al pressupost anual. Si hi ha danys per mal us per part d'un propietari o un llogatger, la responsabilitat recau sobre ell. IgeraFincas informa els propietaris sobre les seves obligacions i les de la comunitat en materia de piscines comunitaries.
Preguntes que IgeraFincas respon en segons al Baix Penedes
"El propietari de Barcelona ha de pagar la derrama de la piscina igual que jo?"
Art. 553-45 CCCat — obligacio contribucio tots els propietaris
"Podem fer la junta per videoconferencia si la meitat son de fora?"
Art. 553-21 bis CCCat — junta tematica Llei 5/2020
"Qui paga si un turista trenca la porta de la piscina comunitaria?"
Art. 553-38 CCCat — responsabilitat danys elements comuns
"Podem prohibir els HUT als apartaments de planta baixa de Calafell?"
Art. 553-25 CCCat + Decret 75/2020
"El xalet de la urbanitzacio te vials privats. Qui els manteniment?"
Art. 553-38 CCCat — elements comuns urbanitzacio
"El propietari no resident pot votar per delegacio a la junta de Cunit?"
Art. 15 LPH — delegacio de vot en junta
Ets administrador de finques al Baix Penedes?
Gestionar comunitats de costa amb propietaris escampats, HUT a meitats dels apartaments i juntes impossibles de quorum es un repte especific del Baix Penedes. IgeraFincas dona resposta als teus propietaris les 24 hores i facilita la comunicacio amb residents i no residents per igual.
Sol·licitar demo per al meu despatx →