Guia jurídica · RGPD 2026
Seguretat Perimetral a la Comunitat: Protocol i Normativa RGPD 2026
Instal·lar càmeres, control d'accés o contractar vigilants en urbanitzacions requereix complir requisits legals precisos. Aquesta guia explica el quòrum necessari, la normativa RGPD i com contractar una empresa de seguretat.
Majoria simple
quòrum per a serveis de seguretat
30 dies
conservació màxima gravacions
Llei 5/2014
seguretat privada autoritzada
Font: LPH art. 17.3, RGPD, LO 3/2018, Llei 5/2014 de Seguretat Privada · actualitzat juliol 2026 · no substitueix assessorament jurídic professional
Resposta directa
Aprovar càmeres de videovigilància, control d'accés o vigilants requereix majoria simple de propietaris assistents (Art. 17.3 LPH), no unanimitat. Les càmeres han de complir el RGPD: informar amb cartells, limitar-se a zones comunes sense captar via pública ni propietats veïnes, i conservar les gravacions un màxim d'un mes. L'empresa de seguretat contractada ha d'estar autoritzada pel Ministeri de l'Interior conforme a la Llei 5/2014.
Seguretat i protecció de dades a les comunitats de propietaris
La demanda de mesures de seguretat perimetral —càmeres, control d'accés, tanques intel·ligents, contractació de vigilants— ha augmentat notablement en urbanitzacions i comunitats de propietaris, especialment davant l'increment d'incidents d'intrusió o actes vandàlics en determinades zones.
Des del punt de vista de la propietat horitzontal, la contractació de serveis de seguretat es considera un servei comú d'interès general, aprovable amb el quòrum ordinari de majoria simple, sense necessitat de majories reforçades pròpies d'obres estructurals o modificacions del títol constitutiu.
L'element normatiu més exigent no és tant el quòrum d'aprovació com el compliment de la normativa de protecció de dades, especialment quan s'instal·len sistemes de videovigilància, ja que aquests tractaments de dades personals (imatges) estan estrictament regulats pel RGPD i la Llei Orgànica 3/2018, amb sancions econòmiques potencialment molt elevades en cas d'incompliment.
A més, la contractació de serveis de vigilància física o electrònica requereix verificar que l'empresa proveïdora disposa de l'autorització administrativa exigida per la Llei de Seguretat Privada, un requisit sovint desconegut per les comunitats que pot generar responsabilitats inesperades si es contracta un proveïdor no autoritzat.
Preguntes freqüents
Quina majoria cal per aprovar càmeres de videovigilància o vigilants de seguretat?
La instal·lació de mesures de seguretat com càmeres de videovigilància, control d'accés o la contractació de vigilants es qualifica generalment com un servei d'interès general per a la comunitat, aprovable per majoria simple dels propietaris assistents que representin la majoria de quotes (Art. 17.3 LPH per a serveis comuns d'interès general, o el règim equivalent del CCC a Catalunya). No es tracta d'una obra estructural, per la qual cosa no li apliquen els quòrums reforçats reservats a modificacions del títol constitutiu o obres de millora costoses. Cal, això sí, que la proposta consti expressament a l'ordre del dia de la convocatòria, amb el pressupost detallat del sistema o servei de seguretat proposat, per evitar impugnacions per defecte de forma. Si la instal·lació de càmeres afecta exclusivament zones comunes (portal, garatge, jardins), no cal el consentiment individual de cada propietari, però sí complir estrictament la normativa de protecció de dades.
Quins requisits del RGPD ha de complir un sistema de videovigilància comunitari?
El Reglament General de Protecció de Dades (RGPD) i la Llei Orgànica 3/2018 de Protecció de Dades exigeixen diversos requisits per a la videovigilància en comunitats de propietaris: (1) informar degudament els residents i visitants mitjançant cartells visibles a les zones gravades, indicant la identitat del responsable del tractament i on exercir els drets d'accés, rectificació i supressió; (2) limitar l'enfocament de les càmeres exclusivament a espais comuns de la comunitat, sense captar via pública més enllà del que sigui estrictament necessari (l'Agència Espanyola de Protecció de Dades, AEPD, ha sancionat comunitats per enfocar càmeres cap al carrer o cap a propietats veïnes sense justificació); (3) limitar el termini de conservació de les gravacions a un màxim d'un mes, llevat que s'hagin de conservar més temps per haver captat un incident que estigui sent objecte d'investigació policial o judicial; (4) garantir l'accés restringit a les gravacions només a persones autoritzades (president, administrador o empresa de seguretat contractada); i (5), si el volum o sensibilitat del tractament ho requereix, realitzar una avaluació d'impacte relativa a la protecció de dades (AIPD) abans d'implementar el sistema.
Es poden instal·lar càmeres que enfoquin cap a la via pública o cap a propietats veïnes?
No, amb caràcter general. L'AEPD ha establert de manera reiterada que les càmeres de videovigilància privades, incloses les comunitàries, no poden captar imatges de la via pública més enllà del que sigui imprescindible per garantir la seguretat de l'accés a l'immoble (per exemple, es permet un marge mínim per enfocar la porta d'entrada, però no un enregistrament ampli del carrer). Tampoc es poden enfocar finestres, balcons o zones privatives d'edificis o habitatges veïns, ja que suposaria una intromissió il·legítima en la intimitat de tercers aliens a la comunitat. L'incompliment d'aquestes limitacions pot comportar sancions econòmiques significatives per part de l'AEPD (que poden arribar a centenars de milers d'euros en casos greus) i, a més, exposar la comunitat a reclamacions civils per vulneració del dret a la intimitat. És recomanable que la instal·lació sigui realitzada i configurada per una empresa especialitzada que garanteixi el compliment d'aquests límits tècnics i normatius des del disseny del sistema.
Com es reparteix el cost de la seguretat perimetral entre els propietaris?
El cost d'instal·lació i manteniment de sistemes de seguretat (càmeres, control d'accés, contractació de vigilants) es reparteix, com qualsevol despesa comuna, segons la quota de participació de cada propietari, llevat que els estatuts prevegin un criteri diferent (Art. 9 LPH i Art. 553-44 CCC). En urbanitzacions amb elements comuns diferenciats (per exemple, si només una part de l'edifici o de les parcel·les té accés a determinades zones vigilades), és habitual que els estatuts prevegin un repartiment específic entre els propietaris que efectivament es beneficien del servei, especialment en complexos immobiliaris amb diverses subcomunitats. Si la mesura de seguretat es proposa a instàncies d'un grup reduït de propietaris preocupats per incidents concrets (robatoris, actes vandàlics), és recomanable que la proposta s'aprovi formalment en junta amb l'abast i el cost ben delimitats, per evitar posteriors reclamacions de propietaris que considerin excessiva o innecessària la despesa aprovada per majoria.
Quins requisits ha de complir l'empresa de seguretat contractada per la comunitat?
Qualsevol empresa que presti serveis de vigilància, custòdia o instal·lació de sistemes d'alarma i seguretat electrònica per a una comunitat de propietaris ha d'estar degudament autoritzada pel Ministeri de l'Interior com a empresa de seguretat privada, conforme a la Llei 5/2014 de Seguretat Privada i el seu reglament de desplegament. Aquesta autorització garanteix que l'empresa disposa de la solvència tècnica, econòmica i de personal habilitat (vigilants de seguretat amb la corresponent Targeta d'Identitat Professional expedida per la Direcció General de la Policia) exigida per la normativa. Contractar una empresa no autoritzada pot exposar la comunitat a responsabilitat civil en cas d'incidents, a més de constituir una infracció administrativa greu. Abans de formalitzar el contracte, és recomanable sol·licitar a l'empresa còpia de la seva autorització administrativa vigent, la pòlissa de responsabilitat civil que cobreixi la seva activitat i, si escau, la documentació que acrediti la instal·lació dels equips per tècnics competents en el cas de sistemes electrònics d'alarma o videovigilància.
Procediment pas a pas per implantar seguretat perimetral
1. Diagnòstic de necessitats i pressupostos
Identifica els punts crítics de l'urbanització (accessos, zones enfosquides, garatge) i sol·licita pressupostos comparatius a diverses empreses de seguretat autoritzades pel Ministeri de l'Interior.
2. Convocatòria de junta amb l'ordre del dia específic
Inclou a la convocatòria la proposta detallada del sistema de seguretat, el pressupost i el criteri de repartiment de costos, adjuntant la documentació tècnica si escau.
3. Aprovació amb majoria simple
Vota l'acord amb el quòrum ordinari de majoria simple d'assistents que representin la majoria de quotes, deixant constància a l'acta del pressupost aprovat i l'abast del sistema.
4. Compliment del RGPD abans de la posada en marxa
Elabora el document informatiu de videovigilància, instal·la la cartelleria obligatòria i configura el sistema perquè no capti via pública ni propietats veïnes, amb un termini de conservació de gravacions no superior a un mes.
5. Contractació formal i seguiment del servei
Formalitza el contracte amb l'empresa de seguretat, verificant prèviament la seva autorització administrativa vigent, i estableix un protocol de seguiment i revisió periòdica del compliment del servei contractat.
Casos especials de seguretat en urbanitzacions
Complexos amb diverses subcomunitats
En urbanitzacions grans amb diverses subcomunitats independents, la seguretat perimetral general (tanca exterior, accés principal) sol requerir l'acord de la junta de propietaris del complex, mentre que mesures addicionals específiques per a cada subcomunitat es poden aprovar de manera independent per cadascuna d'elles.
Propietaris que instal·len càmeres pròpies enfocades a zones comunes
Un propietari individual no pot instal·lar càmeres pròpies que enfoquin zones comunes o l'entrada d'altres habitatges sense l'autorització de la comunitat, ja que suposaria un tractament de dades personals de tercers sense base legal suficient. Només pot enfocar l'àmbit estrictament privatiu del seu propi habitatge o parcel·la.
Incident de seguretat i sol·licitud policial de gravacions
Si es produeix un incident (robatori, agressió) i les forces de seguretat sol·liciten les gravacions, la comunitat ha de facilitar-les seguint el protocol legal establert, el qual justifica excepcionalment allargar el termini de conservació de les imatges relacionades amb la investigació més enllà del límit habitual d'un mes.
Com gestiona IgeraFincas els projectes de seguretat perimetral
- 1
Puja els estatuts i el pla de seguretat
IgeraFincas indexa els estatuts de la comunitat i el pressupost del sistema de seguretat proposat.
- 2
Consulta el quòrum i els requisits RGPD
Pregunta a IgeraFincas quina majoria cal i quins requisits de protecció de dades ha de complir la instal·lació.
- 3
Genera la convocatòria i el document de videovigilància
Plantilles per redactar la convocatòria i la política informativa de videovigilància conforme al RGPD.
- 4
Verifica l'empresa de seguretat
IgeraFincas ajuda a comprovar la documentació d'autorització de l'empresa de seguretat abans de contractar-la.
Nota legal
Aquesta guia té finalitat informativa i no substitueix l'assessorament jurídic professional. La normativa de protecció de dades i seguretat privada canvia amb freqüència i les sancions per incompliment poden ser molt elevades. Consulteu un delegat de protecció de dades o un advocat especialitzat abans d'implantar qualsevol sistema de videovigilància.
Gestiona els projectes de seguretat de les teves comunitats
Convocatòries conformes a la LPH, documentació RGPD i verificació d'empreses de seguretat autoritzades. Demo en viu de 15 minuts amb els teus documents reals.