Fons de Reserva Obligatori de la Comunitat: Percentatge Mínim 2026

Quin percentatge de fons de reserva és obligatori a la comunitat de propietaris?

L'Art. 9.1.f de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) estableix que totes les comunitats de propietaris han de mantenir un fons de reserva amb una dotació mínima del 5% del darrer pressupost ordinari aprovat en junta. Aquest percentatge és el mínim legal a tot Espanya; els estatuts o la junta poden acordar un percentatge superior si ho consideren necessari.

És important entendre que el 5% no és una aportació puntual, sinó un saldo mínim permanent que la comunitat ha de mantenir en tot moment. Cada vegada que s'aprova un nou pressupost ordinari anual, el càlcul del mínim legal es refà sobre aquest nou import, de manera que el fons de reserva pot quedar per sota del mínim si el pressupost puja i les aportacions no s'ajusten en conseqüència.

A Catalunya, el Codi Civil de Catalunya (CCC) regula la mateixa obligació en el seu Art. 553-6, també amb un mínim del 5% del pressupost ordinari, de manera que el criteri és pràcticament idèntic en tot el territori espanyol.

Per calcular exactament quant li falta a la teva comunitat per arribar al mínim legal, pots fer servir la calculadora del fons de reserva, que aplica el 5% sobre el pressupost i estima quants anys calen per cobrir el dèficit amb l'aportació actual.

Per a què es pot fer servir el fons de reserva?

L'Art. 9.1.f LPH limita explícitament la finalitat del fons de reserva a dos usos concrets:

• Obres de conservació i reparació de la finca: arranjaments de la façana, la coberta, les instal·lacions comunes (aigua, electricitat, ascensor) i qualsevol element de l'edifici necessari per mantenir-lo en condicions adequades d'ús i seguretat.
• Obres extraordinàries i de rehabilitació: intervencions més grans, com la rehabilitació integral de l'edifici, l'adequació a normativa d'accessibilitat o l'actualització d'instal·lacions per complir noves exigències legals.

El fons de reserva no es pot destinar a despeses ordinàries de la comunitat: neteja, subministraments (aigua, llum de zones comunes), assegurances, salaris de personal (porter, jardiner) o els honoraris de l'administrador. Aquestes despeses s'han de cobrir amb les quotes ordinàries, no amb el fons de reserva.

Tampoc es pot fer servir per a millores estètiques o no essencials (per exemple, decoració del vestíbul) sense un acord exprés de la junta que justifiqui aquest ús puntual, ja que desvirtua la funció de garantia econòmica que la llei atribueix al fons.

Què passa si la comunitat no arriba al 5% del fons de reserva?

La LPH no estableix una sanció econòmica directa ni una multa administrativa per no assolir el mínim legal del 5%. No hi ha, per tant, cap organisme que fiscalitzi d'ofici si una comunitat compleix o no aquest requisit.

El risc real és pràctic, no sancionador: una comunitat amb un fons de reserva insuficient queda desprotegida davant imprevistos. Si es produeix una avaria urgent —una fuita a la coberta, una averia de l'ascensor, un problema estructural—, la comunitat no disposarà de liquiditat per afrontar-la i haurà d'aprovar una derrama extraordinària immediata.

Aquestes derrames d'urgència solen tenir dos inconvenients respecte a una previsió planificada:

• Menys marge de negociació amb proveïdors, perquè l'obra és urgent i no hi ha temps de comparar pressupostos amb calma.
• Més pressió sobre la tresoreria dels propietaris, que han d'assumir un pagament imprevist en un termini curt.

A més, un administrador o president que gestioni de forma reiterada la comunitat sense atendre aquesta obligació legal pot veure's exposat a reclamacions dels propietaris si es demostra negligència en la gestió econòmica de la finca.

Es pot destinar el fons de reserva a altres despeses de la comunitat?

De forma excepcional, sí, però només amb un acord exprés de la junta de propietaris i per a situacions concretes, com avançar liquiditat davant d'una despesa urgent que després es reposa amb quotes ordinàries o una derrama posterior.

El que la llei no permet és convertir aquest ús excepcional en pràctica habitual. Si una comunitat recorre sistemàticament al fons de reserva per cobrir dèficits de tresoreria de les despeses ordinàries, acaba buidant-lo de contingut i incomplint de facto el mínim legal del 5%, encara que sobre el paper mai s'hagi tocat formalment.

Qualsevol disposició del fons de reserva hauria de quedar reflectida a l'acta de la junta, amb el motiu concret i, idealment, un calendari de reposició per tornar al mínim legal el més aviat possible.