Drets del Llogater davant la Comunitat de Propietaris a Catalunya 2026

Pot un llogater assistir a la junta de propietaris a Catalunya?

Sí, l'arrendatari d'un habitatge dins d'una comunitat de propietaris té reconegut el dret d'assistència a la junta, però amb un abast limitat en comparació amb el propietari. L'Art. 553-17 del Codi Civil de Catalunya regula aquesta figura de forma específica per al territori català.

En concret, el llogater pot:

• Assistir a la junta quan l'assumpte a tractar afecti directament l'ús o el gaudi del seu habitatge (per exemple, obres que afectin la seva vivenda, canvis en els serveis comuns o normes de convivència).
• Intervenir amb veu per exposar la seva posició sobre aquests assumptes, sense que això impliqui capacitat de decisió pròpia.
• Votar únicament si el propietari li ha atorgat una delegació expressa i per escrit, especificant els punts concrets de l'ordre del dia sobre els quals pot exercir el vot en nom seu.

Sense aquesta delegació, l'assistència del llogater a la junta és merament informativa: pot escoltar, preguntar i opinar, però el vot final correspon exclusivament al propietari, encara que aquest no hi assisteixi.

És habitual que aquesta qüestió generi confusió a la pràctica, especialment en comunitats amb un percentatge alt de pisos llogats. Un sistema digital com IgeraFincas permet a l'administrador registrar qui té delegació de vot vigent per a cada junta, evitant errors en el còmput dels acords.

Qui paga les derrames a la comunitat, el propietari o el llogater?

La regla general, i la que preval llevat de pacte contrari, és que totes les quotes comunitàries les paga el propietari. Això és així perquè la quota de participació en les despeses comunitàries és una obligació inherent a la propietat de l'immoble, no a l'ús que se'n fa.

Dins d'aquesta regla general, cal distingir dos tipus de despeses:

• Despeses extraordinàries (derrames): obres estructurals, reformes de façana, instal·lació d'ascensor, millores de l'edifici. Aquestes sempre les assumeix el propietari, ja que incrementen o mantenen el valor patrimonial de l'immoble, independentment de qui l'habiti en el moment de l'obra.
• Despeses ordinàries de manteniment: neteja de zones comunes, consum d'enllumenat comunitari, manteniment de l'ascensor. L'Art. 20 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) permet que aquestes es repercuteixin al llogater, però només si el contracte d'arrendament ho recull de forma expressa, amb el desglossament de l'import anual i el seu concepte.

Si el contracte no diu res sobre la repercussió de despeses, s'entén que el propietari les assumeix totes. La comunitat, en tot cas, sempre emet el rebut de la quota a nom del propietari titular del pis, mai a nom del llogater.

IgeraFincas permet a l'administrador identificar clarament quina part de la quota comunitària és repercutible segons el tipus de contracte de cada pis, facilitant la informació que el propietari necessita per liquidar comptes amb el seu llogater.

Quines obligacions té el llogater davant la comunitat de veïns?

Encara que el llogater no forma part de la comunitat de propietaris com a membre de ple dret, sí que ha de respectar el règim de convivència que regeix l'edifici mentre hi resideix. Les obligacions principals són:

• Respectar les normes de règim interior: horaris de silenci, ús dels espais comuns (piscina, jardins, sala comunitària), normes sobre animals domèstics o estesa de roba, quan els estatuts o el reglament de règim intern les regulin.
• No causar molèsties als veïns: les activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites estan prohibides tant per al propietari com per a qui ocupa l'habitatge, inclòs el llogater.
• Facilitar l'accés per a reparacions urgents: quan calgui intervenir a l'habitatge per reparar una avaria que afecti elements comuns (canonades, instal·lacions generals), el llogater ha de permetre l'accés en condicions raonables.

Aquestes obligacions no es deriven directament de la relació amb la comunitat, sinó del contracte d'arrendament: si el llogater les incompleix, qui respon davant la comunitat és el propietari, i és aquest qui, al seu torn, pot exigir responsabilitats al llogater segons el que estableixi el contracte i la LAU.

Per aquest motiu, és habitual (i recomanable) que el propietari lliuri al llogater una còpia de les normes de règim interior de la comunitat en el moment de signar el contracte, evitant conflictes posteriors per desconeixement.

Pot la comunitat reclamar directament al llogater el pagament d'una quota impagada?

No, com a regla general. La relació jurídica de la comunitat de propietaris s'estableix amb el propietari titular registral de l'habitatge, no amb qui l'ocupa en règim de lloguer. Si un pis acumula quotes impagades, el procediment de reclamació previst a l'Art. 553-45 CCC (requeriment fefaent i, posteriorment, demanda monitori) s'adreça sempre al propietari.

Aquesta distinció és rellevant perquè, a la pràctica, alguns administradors o presidents de comunitat intenten reclamar directament al llogater quan detecten que el pis està ocupat per un arrendatari i no localitzen el propietari. Aquesta pràctica no té base legal:

• El llogater no signa cap document amb la comunitat que el converteixi en deutor directe.
• Encara que el contracte d'arrendament repercuteixi despeses comunitàries ordinàries al llogater, aquesta és una obligació entre propietari i llogater, no entre llogater i comunitat.
• La comunitat només pot embargar l'immoble (i, per tant, actuar contra qui en sigui titular registral), no els béns personals del llogater per un deute que no és seu davant la comunitat.

Si el propietari no és localitzable, la comunitat pot notificar el requeriment al domicili de l'habitatge (on hi visqui el llogater), ja que és un domicili vàlid a efectes de notificació, però el destinatari legal de l'obligació de pagament continua sent el propietari.