Convocatòria de Junta de Propietaris: Terminis i Quòrum Necessari 2026

Amb quina antelació s'ha de convocar la junta ordinària de propietaris?

L'Art. 16.3 de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) estableix que la convocatòria de la junta ordinària anual s'ha de notificar amb almenys 6 dies naturals d'antelació a la data prevista, tret que els estatuts de la comunitat fixin un termini diferent (superior o inferior). Aquest termini permet als propietaris organitzar-se, revisar l'ordre del dia i preparar les seves posicions abans de la reunió.

Per a la junta extraordinària, la llei no fixa un nombre concret de dies: n'hi ha prou que es convoqui "amb l'antelació que sigui possible perquè pugui arribar a coneixement de tots els interessats", atenent a la urgència de l'assumpte a tractar. Una fuita d'aigua greu o una obra urgent poden justificar una convocatòria amb només 24-48 hores d'antelació.

Un sistema digital com IgeraFincas calcula automàticament la data mínima de convocatòria segons el tipus de junta i els estatuts concrets de cada comunitat, evitant l'error humà que pot invalidar tot un procés d'adopció d'acords.

Qui pot convocar una junta de propietaris?

El president de la comunitat és la figura que convoca la junta ordinària, que s'ha de celebrar almenys un cop l'any per aprovar els comptes i el pressupost (Art. 16.1 LPH). El president també pot convocar juntes extraordinàries sempre que ho consideri necessari per als interessos de la comunitat.

A més, la mateixa Art. 16.1 LPH reconeix el dret dels propietaris a forçar una convocatòria: un mínim d'un 25% dels propietaris, o un grup que representi el 25% de les quotes de participació, pot exigir per escrit al president que convoqui una junta extraordinària sobre un assumpte determinat. Si el president no ho fa en el termini que correspongui, els sol·licitants poden acudir a la via judicial per instar la convocatòria.

L'administrador de finques, encara que no és qui formalment convoca la junta, és habitualment qui prepara i tramita la citació en nom del president, i qui millor coneix els terminis i requisits legals aplicables.

Què ha de contenir obligatòriament la citació de convocatòria?

Segons l'Art. 16.2 LPH, la citació ha d'especificar el lloc, dia i hora de la reunió en primera convocatòria, i pot indicar també la data i hora de la segona convocatòria per si no s'assoleix el quòrum necessari en la primera (que ha de celebrar-se, com a mínim, 30 minuts després de la primera).

L'element més important de la citació és l'ordre del dia: la relació dels assumptes a tractar. Aquest requisit és crític perquè, amb caràcter general, no es poden adoptar acords vàlids sobre matèries que no constin a l'ordre del dia, tret que hi assisteixin tots els propietaris de la comunitat i acceptin per unanimitat tractar-lo (Art. 16.2 in fine LPH).

Una citació mal redactada —sense un ordre del dia clar, o amb punts ambigus— és una de les causes més habituals d'impugnació d'acords per la via de l'Art. 18 LPH.

Quina majoria cal per aprovar acords a la junta de propietaris?

L'Art. 17 LPH regula un sistema de majories graduades segons la transcendència de l'acord a adoptar:

• Unanimitat: exigida per als acords que impliquin l'aprovació o modificació de les regles contingudes al títol constitutiu de la propietat horitzontal o als estatuts de la comunitat.
• 3/5 de propietaris i quotes: requerida per a determinats acords d'interès general expressament previstos a la llei, com l'establiment o supressió de serveis d'ascensor, portaria, vigilància o altres serveis comuns d'interès general (encara que impliquin modificació del títol constitutiu o estatuts), i per a l'arrendament d'elements comuns que no tinguin assignat un ús específic a l'immoble.
• Majoria simple: és la regla general per als acords ordinaris de gestió i administració de la comunitat (aprovació de pressupostos i comptes, nomenament de president i administrador, i qualsevol altre assumpte que no requereixi una majoria qualificada). N'hi ha prou amb el vot favorable de la majoria dels propietaris presents o representats, que alhora representin la majoria de les quotes de participació presents.

Determinades reformes legals han rebaixat el quòrum exigit per a supòsits concrets d'interès general (com l'eliminació de barreres arquitectòniques o les instal·lacions d'eficiència energètica), que poden requerir majories inferiors a les generals. És recomanable verificar sempre la majoria exacta aplicable al tipus concret d'acord abans de la votació.