Rehabilitació energètica de l'edifici: ajuts Next Generation EU i majories necessàries (2026)

La rehabilitació energètica és avui la principal palanca per reduir la factura energètica d'una comunitat de propietaris i revaloritzar els habitatges. La bona notícia és doble: primer, la LPH Art. 10.1.f permet aprovar-la amb majoria simple a la junta, sense els 3/5 habituals per a obres de millora. Segon, els programes Next Generation EU — PIREP Catalunya i PREE — cobreixen fins al 80% del cost de les obres. Aquesta guia explica quina majoria cal, quins ajuts pots sol·licitar i com gestionar el procés pas a pas per no perdre cap subvenció.

Quines obres compten com a rehabilitació energètica?

La LPH Art. 10.1.f considera obres de millora de l'eficiència energètica o hídrica aquelles que redueixen de forma demostrable el consum energètic de l'edifici o en milloren la qualificació al Certificat d'Eficiència Energètica (CEE). Entre les més habituals a les comunitats de propietaris catalanes hi ha: l'aïllament tèrmic de la façana (SATE o façana ventilada), l'aïllament de la coberta, la substitució de la caldera central per sistemes de bomba de calor o caldera de condensació, la instal·lació de plaques solars fotovoltaiques o tèrmiques d'ús comunitari, la substitució de finestres a zones comunes i la instal·lació de sistemes de control i gestió energètica.

Cal distingir les obres de rehabilitació energètica de les obres de conservació ordinària. Canviar unes finestres trencades per unes d'iguals és una obra de conservació (LPH Art. 10.1.a) que no requereix acord de junta. Canviar les finestres de l'edifici per unes de major eficiència energètica, encara que les anteriors no estiguessin deteriorades, és una obra de millora energètica (LPH Art. 10.1.f) que requereix majoria simple. La diferència rau en si hi ha una millora quantificable al CEE.

A Catalunya, el CCCat Art. 553-25 complementa la LPH establint que les obres de millora de l'eficiència energètica es poden acordar amb la majoria de propietaris i quotes que assisteixen a la junta. Això facilita l'aprovació a comunitats on l'assistència és baixa, ja que només es computen els vots dels assistents i no el total del cens de propietaris, a diferència del que passa amb les obres de millora ordinàries que requereixen 3/5 del total.

Una pregunta freqüent és si la instal·lació de plaques solars a la coberta comunitària compta com a rehabilitació energètica o com a instal·lació nova. La resposta depèn del context: si les plaques solars formen part d'un projecte integral de rehabilitació energètica que inclou altres mesures (aïllament, substitució de sistemes de climatització, etc.), tot el projecte pot acollir-se a l'Art. 10.1.f i necessita majoria simple. Si les plaques solars s'instal·len soles, sense altre projecte de rehabilitació, s'aplica la regla especial de l'Art. 17.1 LPH, que exigeix 1/3 dels propietaris i quotes.

Taula d'ajuts a la rehabilitació energètica el 2026

Procés pas a pas: de l'auditoria al cobrament de la subvenció

El procés per obtenir ajuts de rehabilitació energètica té quatre fases ben definides que la comunitat ha de seguir en ordre. Saltar-se alguna fase o iniciar les obres abans d'obtenir l'aprovació administrativa pot implicar la pèrdua del dret a la subvenció, de manera que és imprescindible respectar la seqüència.

Fase 1: Auditoria i certificat energètic previ. El primer pas obligatori és obtenir el Certificat d'Eficiència Energètica (CEE) de l'edifici en el seu estat actual. Aquest certificat, emès per un tècnic habilitat (arquitecte o enginyer), estableix la qualificació energètica (de A a G) i és imprescindible per sol·licitar PIREP i PREE. Sense el CEE previ no es pot acreditar la millora aconseguida, que és el criteri principal per determinar el percentatge d'ajut. La qualificació de partida és la base de càlcul: un edifici que passa de G a C obté un percentatge d'ajut molt superior a un que passa de D a C.

Fase 2: Votació a la junta amb majoria simple. Amb el CEE i el pressupost del projecte tècnic a mà, la comunitat convoca junta. Per aprovar les obres de rehabilitació energètica n'hi ha prou amb la majoria simple (LPH Art. 10.1.f). A l'ordre del dia han de constar explícitament les obres a realitzar, el pressupost estimat, els ajuts a sol·licitar i l'autorització a l'administrador o president per gestionar la sol·licitud de subvenció. L'acta de la junta és un document clau que caldrà adjuntar a la sol·licitud d'ajuts.

Fase 3: Sol·licitud de subvenció abans d'iniciar les obres. La majoria de programes (especialment PIREP i PREE) exigeixen que la sol·licitud es presenti i sigui aprovada abans d'iniciar les obres. L'administrador de la finca gestiona la sol·licitud en nom de la comunitat, adjuntant el CEE previ, el projecte tècnic, l'acta de la junta i els pressupostos. En el cas del PIREP, la tramitació es fa a través del portal de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya. El termini de resolució sol ser de 3 a 6 mesos, de manera que cal planificar amb antelació.

Fase 4: Execució d'obres i justificació. Un cop aprovada la subvenció, s'executen les obres. En finalitzar, s'obté el CEE final que acredita la millora de qualificació, i es presenta la justificació davant l'organisme corresponent per al cobrament. Els terminis de justificació varien segons el programa, però solen ser de 6 a 18 mesos des de l'inici de les obres. La justificació ha d'incloure factures, el CEE final, fotografies de les obres i el certificat del tècnic director.

El certificat d'eficiència energètica (CEE): clau per accedir als ajuts

El Certificat d'Eficiència Energètica és el document que certifica el consum energètic d'un edifici en condicions normals d'ús i li assigna una qualificació de la A (màxima eficiència) a la G (mínima eficiència). A Catalunya, la majoria dels edificis plurifamiliars construïts abans de 1980 tenen qualificacions F o G, el que significa un potencial de millora molt gran i, per tant, percentatges d'ajut més elevats.

Per als programes PIREP i PREE, el requisit mínim sol ser una millora de dos nivells de qualificació (per exemple, de F a D o de G a E), tot i que les millores més ambicioses (passar de G a C o millor) obtenen percentatges d'ajut molt superiors. El CEE ha de ser emès per un tècnic habilitat i registrat al Registre de Certificadors d'Eficiència Energètica de la Generalitat de Catalunya.

Una comunitat que vulgui sol·licitar ajuts ha d'encarregar el CEE previ a les obres al tècnic que elabori el projecte de rehabilitació, i repetir l'exercici un cop finalitzades les obres per acreditar la millora. El cost del CEE d'un edifici plurifamiliar oscil·la entre 800 i 2.500 euros segons la mida de l'edifici i el nivell de detall requerit per la convocatòria d'ajuts.

Pot un propietari oposar-se a obres de rehabilitació energètica aprovades per majoria simple?

Un propietari pot votar en contra a la junta, però si les obres s'aproven amb majoria simple, l'acord és vinculant per a tots. A diferència de les obres de millora ordinàries (aprovades per 3/5), a les obres de rehabilitació energètica de l'Art. 10.1.f no s'aplica l'exempció de pagament per als propietaris dissidents. Tots els propietaris estan obligats a contribuir al cost de les obres en proporció a la seva quota de participació, independentment del seu vot.

Aquest règim més estricte es justifica per l'interès general de l'eficiència energètica i pels compromisos d'Espanya amb els objectius climàtics europeus. El legislador considera que la rehabilitació energètica no és una millora de luxe, sinó una modernització necessària del parc edificatori, equiparable en els seus efectes a les obres de conservació obligatòria. Si un propietari considera que l'acord va ser adoptat irregularment, pot impugnar-lo davant el jutjat en un termini de tres mesos des de la notificació.

Preguntes freqüents sobre rehabilitació energètica (2026)

Cal certificat energètic per demanar ajuts?

Sí, és imprescindible. El CEE previ a les obres és el document que acredita la qualificació energètica de partida i permet calcular la millora aconseguida. PIREP i PREE calculen el percentatge de subvenció en funció del salt de qualificació (per exemple, passar de E a C atorga un percentatge superior a passar de D a C). Sense CEE previ no es pot tramitar cap d'aquests ajuts. El CEE l'emet un tècnic habilitat (arquitecte, enginyer) i té una vigència de 10 anys, tot i que per als ajuts s'acostuma a exigir un CEE recent (menys de 2 anys).

Qui gestiona la sol·licitud de subvenció, la comunitat o cada propietari?

Depèn del programa. PIREP i PREE són ajuts a la comunitat de propietaris com a entitat sol·licitant; els tramita l'administrador o el president en nom de la comunitat, amb el NIF de la comunitat. Les deduccions IRPF (Art. 92 ter) les aplica cada propietari individualment a la seva declaració de la renda, en proporció a la seva quota de participació. Els préstecs ICF els pot sol·licitar la pròpia comunitat o cada propietari de forma individual, depenent de si es vol un préstec comunitari o individual.

Pot un propietari oposar-se a obres de rehabilitació energètica aprovades per majoria simple?

Pot votar en contra, però l'acord el vincula igual. A diferència de les obres de millora ordinàries, a les obres de rehabilitació energètica de l'Art. 10.1.f no existeix el dret d'exempció de pagament per als dissidents. Tots els propietaris han de contribuir al cost en proporció a la seva quota, tot i haver votat en contra. Si el propietari considera que l'acord va ser adoptat irregularment, pot impugnar-lo davant el jutjat en un termini de tres mesos des de la notificació de l'acord (CCCat Art. 553-31).

Quines obres compten com a rehabilitació energètica?

Qualsevol obra que redueixi de forma quantificable el consum energètic de l'edifici i quedi reflectida en una millora del CEE. Les més habituals són: aïllament de façana i coberta, substitució de la caldera central, instal·lació de plaques solars fotovoltaiques o tèrmiques comunitàries, millora de l'envolvent (finestres de zones comunes), sistemes de ventilació amb recuperació de calor i il·luminació LED d'espais comuns. No compta com a rehabilitació energètica la simple substitució d'elements deteriorats sense millora demostrable de la qualificació energètica.

En quant temps es recupera la inversió en rehabilitació energètica?

Depèn de les mesures adoptades i del percentatge de subvenció obtingut. Amb un PIREP al 80%, l'aïllament de façana té un retorn de la inversió de 3 a 7 anys. Les plaques solars comunitàries, amb PREE al 40%, solen amortitzar-se en 6 a 10 anys. Sense subvenció, el retorn pot allargar-se fins a 15-20 anys. A més, la rehabilitació energètica incrementa el valor de taxació de l'immoble entre un 10 i un 25%, cosa que suposa una revaloració que redueix el període de recuperació efectiu si es considera la plusvàlua generada. En edificis amb qualificació G o F, la reducció de la factura energètica pot ser superior al 60%, cosa que fa que els estalvis anuals siguin molt significatius.